不動産投資の収益最大化に必要な３つのポイントとは！？

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　■　不動産投資の収益最大化に必要な３つのポイントとは！？

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  不動産投資をするからには、

  投資物件から得られる収益の最大化を目指したいですよね。

　では、どうすれば不動産投資から得られる

　収益を最大化することができるでしょうか。

　それには３つのポイントがあります。

　一つ目が収入額を増やすこと。

　

　二つ目がその収入が途切れないようにすること。

　つまり空室期間をいかに短くするかということです

　

　そして三つ目、支出を少なくすることです。

　この３つのポイントを抑えていれば、

　自然と収益も最大化することができます。

　私たちは、日ごろオーナー様から

　たくさんの空室のご相談をいただきます。

　その際には、空室の早期解消だけでなく、

　物件の資産価値の向上につながる提案や

　また支出の削減についても

　提案する余地があれば積極的に行っています。

　

　空室の早期解消だけではなく、

　トータルサポートでオーナー様の

　収益最大化の実現を目指しています。

　今回のコラムは、空室解消だけで終わらず、

　オーナー様の収益を最大化するために行った

　当社の取り組みについてご紹介します。

　

　空室のご相談をいただいた物件は、

　吉祥寺駅から徒歩１２分、

　築２１年になる一棟マンションです。

　鉄筋コンクリート造３階建て、

　１Ｋタイプの部屋が１２戸あります。

　そのうち３戸は、

　もう３ヵ月以上も空室が続いていました。

　これまで依頼していた賃貸管理会社は、

　「空室を解消するために、もっと広告料を増やしてほしい。

　　家賃を下げてほしい。」

　としか言いません。

　そこで、空室を解消する良い手立てはないかと

　当社に相談いただいたのです。

　マンションは徒歩１２分と少し距離はありますが、

　最寄駅は若者から絶大な人気がある吉祥寺です。

　この強みを活かせば、空室の早期解消は難しくないと考えました。

　空室解消のコンセプトは

　『女性が住みたいと思うマンション』です。

　現在のマンション設備で気がかりだったことは、

　オートロックがないことです。

　部屋の前まで誰でも入ってこられるので、

　防犯面から女性に敬遠されがちです。

　とはいえ、オートロック設備を導入するには、

　３００万円もの費用がかかり、

　これでは採算が合いません。

　そこで、ホームセキュリティーシステムの『セコム』を

　導入することになりました。

　セコムであれば導入コストは

　１戸あたり３，０００円程度で加入することができます。

　緊急時、ボタン１つ押せば、警備員が駆けつけてくれますので、

　オートロックとまではいきませんが、

　女性にも防犯面をアピールできます。

　

　次に導入した新設備が『インターネットの無料回線』です。

　お部屋で過ごす時、テレビよりもインターネットを使って

　動画を見るという人も増えています。

　ネット環境が整っていれば、容量制限を気にすることなく

　動画を楽しむことができます。

　入居者個人でインターネット回線を通そうとすると、

　毎月５，０００円程度の費用がかかります。

　年換算するとひと月分の家賃にも相当します。

　

　ネット無料物件に入居すれば、

　この費用がまるまる浮くことになるので、

　入居者に対して強烈なアピールになります。

　

　導入費用は１０戸程度のアパートであれば、

　初期導入コストを回収するまでの期間中は、

　１戸あたり月額１，５００円～２，０００円程度、

　

　導入コスト回収後は保守メンテナンス料のみになるので、

　月額８００円～１，０００円程度です。

　この費用は家賃に上乗せできるので、

　オーナーは持ち出しなく、空室を解消して、

　建物の資産価値を上げられたことになります。

　

　回線費用分を家賃に上乗せしても、

　入居者個人で回線を導入するより

　低コストですから入居者にもメリットがあります。

　

　また、すでに住んでいる入居者にとっては、

　これまで以上に快適な生活が送れるはずですから、

　長期入居も期待できます。

　こうした取り組みを行い、

　募集を開始してから１ヵ月半後に

　すべての部屋を満室にすることができました。

　ただ、問題はここで終わりではありません。

　このマンションは、これまで１度も大規模修繕工事をしておらず、

　そのための費用も積み立てていなかったのです。

　満室になったからといってお金が貯まるのを待っていては、

　建物の老朽化はさらに進んでしまいます。

　すぐにも大規模修繕工事に取りかかりたいところです。

　そこで、大規模修繕工事費用を捻出するために、

　借入を利用することにしました。

　

　ただ、残債がまだ２，４００万円残っており、

　月々の返済は約２３万円あります。

　

　このままの状態でさらに借入を増やすと、

　毎月の返済負担が大きくなり過ぎます。

　

　そこで、まず行ったのが現状の金利の見直しです。

　残りの返済年数が９年、そして金利１．９７５％だった借り入れを

　新たな金融機関から金利１．２７５％で借り換えました。

　

　さらに、ローンの返済期間を２０年に延ばしたことで、

　毎月のローン返済額を約１１万円に圧縮しました。

　次に、もともとの返済負担額を超えないよう、

　大規模修繕工事の費用として、

　２，０００万円の新たな借り入れを起こしました。

　金利と借入期間は、さきほど借り換えたローンと同じ条件で、

　毎月の返済額は約９万円になります。

　借り換えたローンと大規模修繕工事のローンを合わせた

　毎月の返済額は約２０万円です。

　金利の見直しを行う前より、

　毎月の支出を抑えて、

　大規模修繕工事をまかなえるほどの資金を

　無事調達することができました。

　「家賃も増えて、建物もきれいになるし、

　　これからが楽しみね。」

　　

　そういって笑ってくれたオーナー様の笑顔が印象的でした。

　現在、資産価値が向上したマンションを

　お子様達の世代へ円滑に引き継げるよう、

　専門家と協力をしながら、相続のお手伝いもしています。

　今回ご紹介した事例のように、私たちは空室解消だけではなく、

　資産価値の向上や支出の見直しを含めて、

　トータルコーディネートを行っています。

　

　物件の立地や構造、築年数によって

　行う施策は様々ですが、どのような物件であっても、

　収益の最大化を目指した提案を致します。

　

　最近、空室が目立つ、家賃が徐々に下落している、

　費用負担が重たいなど、不動産経営でお悩みのことがあれば、

　ぜひお気軽にご相談ください。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部管理受託課　木戸　厚志（きどあつし）